Войти

Введите данные для входа

Логин *
Пароль *
Запомнить меня

Бухгалтерский учёт и налогообложение в строительстве

Суббота, 19 марта 2016 12:35

Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом последних изменений и судебной практики

Автор
Оцените материал
(0 голосов)
Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом последних изменений и судебной практики Фото: Виктор Иваницкий

Аудитория

Этот семинар предназначен для финансовых директоров, главных бухгалтеров, налоговых консультантов, аудиторов.

Программа семинара

 

1. Планируется отмена освобождения от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве апартаментов на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. Такой тезис есть в документе «Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» (приложение к законопроекту № 1258295-7 «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов», внесенному в Госдуму РФ 30.09.2021г.). Также застройщиков коснутся изменения по налогу на имущество - определение моментом начала применения повышающих коэффициентов по земельному налогу в отношении земельных участков для жилищного строительства будет не с даты государственной регистрации права собственности на земельный участок, а с даты установления вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего жилищное строительство.

2. П.35 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) – с какого момента применяется повышающего коэффициента 2 к ставке земельного налога в отношении участков используемых в рамках реализации договора о развитии застроенной территории?

3. Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ и возможность признания убытка для целей налогообложения у застройщика. Определение Верховного суда № 309-ЭС20-17578 от 22.03.2021 г. – финансовый результат для целей налогообложения определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому договору в отдельности; можно учесть убыток застройщика. Судебная практика, подтверждающая данный подход и иная судебная практика (в том числе с отказными определениями Верховного суда). П.6. Письма ФНС от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@ по определению финансового результата застройщика.

4. Революция в подходах ФНС по взаимоотношениям с контрагентами. Блок – схема по письму ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ в части возможности признания вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль (признание вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль в полном объеме, полный отказ ФНС в признании; признание по данным «фактического исполнителя»; отказ в вычетах по НДС, расходы по налогу на прибыль в рыночном размере и т.д.). Судебная практика «по проблемным контрагентам» со ссылкой на Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@. Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ и заверения об обстоятельствах в договорах с контрагентами.

Взыскание НДС, пени, штрафа как убытка (ст. 15 ГК) с контрагента, в вычетах по операциях с которым отказала ФНС и сделала доначисления на основании проверки, даже если в договоре не были сформулированы заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) – п.19 Обзора судебной практики № 4 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022), Определение Верховного суда 302-ЭС21-5294 от 09.09.2021. Формулирование условий договора таким образом, чтобы у поставщика была обязанность возместить имущественные потери покупателю после добровольного уточнения покупателем налоговых обязательств по НДС на основании информационного письма ФНС (Постановление АС ЦО по делу № А14-1917/2021 от 15.12.2021).

5. Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ и контроль цен для целей налогообложения у застройщиков. Соотношение с судебной практикой.

6. Переквалификация для целей налогообложения инвестиционных договоров по госконтрактам у застройщиков в подряд. Переквалификация для целей налогообложения договоров долевого участия в подряд. Судебная практика.

7. Расходы на объекты социальной и коммунальной инфраструктуры. Разнонаправленная судебная практика.

8. Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика (договор долевого участия, инвестиционный договор, в том числе с выделением вознаграждения застройщика).

 

Программа семинара:

 

Блок 1. Учет и налогообложение у застройщика и у инвестора.

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.

1.1. Договор на реализацию инвестиционного проекта. Судебная практика по переквалификации в отношения по договору генерального подряда для целей налогообложения. Сложности с муниципальными контрактами.

1.2. Договор участия в долевом строительстве.

1.3. СЧЕТА ЭСКРОУ – БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ У ЗАСТРОЙЩИКА. НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ ДО 368-ФЗ от 09.11.2020 (правоотношения до 01.01.2020) И ПОСЛЕ

·        К каким правоотношениям применяется новое регулирование?

·        Какие остались неопределенности?

·        Как квалифицировать проценты по займу у застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения (ОСН, УСН)?

·        Как квалифицировать затраты на содержание застройщика для целей бухгалтерского учета (ориентируясь в том числе на нормы ФСБУ 5/2019) и налогообложения (ОСН, УСН)?

·        Как квалифицировать затраты на продажу застройщику для целей бухгалтерского учета (ориентируясь в том числе на нормы ФСБУ 5/2019) и налогообложения (ОСН, УСН)?

·        Вознаграждение заказчика – застройщика (как рассчитывать, на какую дату признавать на ОСН, УСН)

·        Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ и возможность признания убытка для целей налогообложения у застройщика. Определение Верховного суда № 309-ЭС20-17578 от 22.03.2021 г.финансовый результат для целей налогообложения определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому договору в отдельности; можно учесть убыток застройщика. Судебная практика, подтверждающая данный подход и иная судебная практика (в том числе с отказными определениями Верховного суда). П.6. Письма ФНС от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@ по определению финансового результата застройщика.

·        Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика (в том числе в ситуации, когда в договоре выделено вознаграждение застройщика)

·        На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08? Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?  На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?

·        Применение ККТ при получении денег по ДДУ и по уступкам прав по ДДУ.

1.4. Жилищно – строительный кооператив.

1.5. Договор простого товарищества (совместной деятельности).  Договор инвестиционного товарищества. Договор строительного подряда. Агентский договор.

2. Субъекты строительных договоров (инвестор, заказчик, технический заказчик, застройщик,  подрядчик).

3. Учетная система инвестора Принятие на учет завершенного строительством объекта: первичные учетные документы, корреспонденция счетов, эволюция подходов к выставлению счетов – фактур застройщиками. Дольщик - организация не имеет права на вычет по НДС? Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08. Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора. Компенсация затрат на выполнение работ по переносу линии электропередач, газопровода и т.д. Суммы компенсации в связи с изъятием объекта недвижимости (за исключением земельного участка) для государственных или муниципальных нужд. С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт? Уступка права требования по инвестиционным договорам. Строительно – монтажные работы для собственного потребления. Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН. Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта. Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией). Пуско-наладочные работы. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций. Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор.

4. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика. Целевое финансирование, дополнительные средства контроля за целевым использованием средств дольщиков. Бухгалтерский учет и документооборот между заказчиком и инвестором. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков. Расходы на оформление прав на земельный участок, расходы на аренду в процессе строительства. Отдельные вопросы хозяйственной деятельности заказчика: благоустройство территории,  социальные обременения органам местного самоуправления (ОМСУ), передача объектов инфраструктуры обслуживающим организациям, компенсации жильцам, инвестиционная нагрузка (передать муниципалитету часть квартир, детский садик, коммуникации и т.д.). Резерв на гарантийное обслуживание. Уплата земельного налога застройщиком. Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?

5. Контроль цен для целей налогообложения в строительстве (судебная практика  2020 – 2021 года для застройщиков на ОСН и УСН).

6. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

 

Блок 2. Учет и налогообложение у подрядных организаций.

1. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у подрядчика (генподрядчика, субподрядчика).

·        Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?

·        Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?

·        Неотфактурованные поставки.

·        Давальческие материалы.

·        Форма М – 29.

·        Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать.

·        Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения.

·        Бухгалтерский учет у заказчика и подрядчика. ПБУ 2/2008: объект строительства; формула расчета доходов, расходов, НЗП, финансовый резерв. Раскрытие информации по договору подряда в бухгалтерской отчетности.

·        Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл. Нормы НК РФ, письма Минфина, судебная практика (в том числе о том, что способ признания выручки "по мере готовности", предусмотренный ПБУ 2/2008, аналогичен порядку признания выручки по договорам с длительным технологическим циклом, без поэтапной сдачи работ, предусмотренному ст. 271 НК РФ).

·        Временные здания и сооружения.

·        К вопросу о необходимости применения КС – 2.

·        Можно ли генподрядчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?

·        Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?

·        Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?

·        Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?

·        Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику.

·        Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору.

·        При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?

·        Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты).

·        Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства.

·        Учет опалубки.

2. Разбираемся с нюансами

2.1. Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО.

2.2. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ. Уплата по деятельности обособленных подразделений НДФЛ, налога на прибыль, страховых взносов. Судебная практика по штрафным санкциям.

2.3. Расчеты векселями в строительстве. Передача векселей в счет расчетов – выбытие ценных бумаг, которое надо оценивать по правилам ст. 280 НК РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2019 N 305-ЭС19-9969).

3. Проблемные контрагенты в строительстве. Революция в подходах ФНС по взаимоотношениям с контрагентами. Блок – схема по письму ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ в части возможности признания вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль (признание вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль в полном объеме, полный отказ ФНС в признании; признание по данным «фактического исполнителя»; отказ в вычетах по НДС, расходы по налогу на прибыль в рыночном размере и т.д.). Судебная практика «по проблемным контрагентам» со ссылкой на Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@. Письмо ФНС от 10.03.2021г. № БВ-4-7/3060@ и заверения об обстоятельствах в договорах с контрагентами.

4. Взыскание НДС как убытка (ст. 15 ГК) с контрагента, в вычетах по операциях с которым отказала ФНС, даже если в договоре не были сформулированы заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) - Определение Верховного суда 302-ЭС21-5294 от 09.09.2021.

Заверения об обстоятельствах, связанные с отсутствием несформированного источника для вычетов по НДС - Постановление Арбитражного суда Центрального округа по делу № А14-1917/2021 от 15.12.2021г.

Прочитано 34044 раз Последнее изменение Пятница, 08 апреля 2022 13:35

Информация о лекторе

Иваницкий Виктор Сергеевич

ИВАНИЦКИЙ ВИКТОР СЕРГЕЕВИЧ

Партнер ООО "Аудиторская группа "КАПИТАЛ" 

 

Научная деятельность

  • Кандидат экономических наук
  • Магистр права

 

Профессиональная деятельность

Аудит, консалтинг, досудебная и судебная защита по спорам с ИФНС, налоговая оптимизация.

Стаж работы в сфере экономического консалтинга - 16 лет.

 

Функциональные обязанности

  • Организация аудиторских проверок (классический аудит, экспресс – аудит, сопутствующие аудиту услуги)
  • Налоговый консалтинг
  • Консалтинг в области налогообложения при операциях с оффшорными юрисдикциями
  • Развитие направления консалтинг в области экономики
  • Представление интересов клиентов организации в ФНС и арбитражных судах по спорам, связанным с исчислением и уплатой налогов, сборов
  • Поиск клиентов для организации и ведение переговоров
  • Организация деятельности по ведению бухгалтерского обслуживания клиентов (в том числе ведение бухгалтерского учета на аутсорсинге).

Родной Урал

Контакты

Иваницкий Виктор Сергеевич

Контактный телефон:

+7 912 662-24-33

 

Адрес в г. Москва:

ул. Авиамоторная 50 стр.2

Адрес в г. Екатеринбург:

Сибирский тракт 12, строение 1, офис 504

Введите данные для входа в свою учётную запись